분양대금반환 소송에서 이행불능 주장을 막아내고 할인 분양가 합의로 마무리한 사례 — 전문 변호사의 실전 변론해결사례-27

등록일 2026. 06. 01

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핵심 체크
① 근저당권설정등기가 있다는 사실만으로 매도인의 소유권이전의무가 이행불능이 되는 것은 아닙니다.
② 매수인이 잔금을 납부하지 않은 상태에서는, 매도인은 동시이행의 항변권을 행사할 수 있습니다.
③ 소송 초기에 법리를 정확히 짚고 협상 전략을 병행하면, 전액 반환 대신 계약 이행이라는 더 유리한 결과를 만들 수 있습니다.

1. 사건 개요 (죄명: 분양대금반환 청구 대응)

원고 5명(법인 3곳, 개인 2명)이 서울 동대문구 제기동 348-3 지상 건물을 분양받은 후, 건축주인 의뢰인(피고)이 근저당권을 말소하지 못하고 파산을 준비 중이라는 소문을 근거로 이행불능에 따른 계약 해제를 주장하며 1인당 2억 4,000만 원, 총 12억 원의 분양대금 반환을 청구한 민사 사건입니다.

2. 의뢰인의 상황

의뢰인(건축주)은 제기동 348-3번지에 근린생활시설을 신축해 분양한 사업주였습니다. 원고들로부터 계약금과 중도금을 수령했고, 건물 준공 후 잔금 납부와 동시에 소유권이전등기를 해주기로 약정된 상태였습니다. 그런데 분양계약서 체결 과정에 관여했던 공인중개사를 통해 원고들에게 파산 준비 중이라는 취지의 문자가 전달되었고, 원고들은 소장을 통해 계약 해제와 분양대금 전액 반환을 요구하며 수원지방법원에 소를 제기했습니다. 의뢰인은 실제로 파산 신청을 한 사실도, 해당 부동산에 경매개시결정이 내려진 사실도 없었지만, 졸지에 12억 원 반환 소송의 피고가 된 상황에서 법무법인 명진의 김우석 변호사를 찾아왔습니다.

3. 의뢰인의 위기 (전문 변호사가 필요했던 이유)

(1) 원고 측의 공격적인 소 제기

원고들은 소장을 통해 피고가 파산신청을 준비 중이고 신협에서 경매예정통지를 받았다는 사정을 근거로, 대법원 판례(1991. 7. 26. 선고 91다8104)를 인용하며 소유권이전의무가 이행불능 상태에 빠졌다고 주장했습니다. 5명의 원고가 동시에 소를 제기하고 총 12억 원의 반환을 청구한 만큼, 실질적인 압박이 상당했습니다. 잘못 대응하면 막대한 금전 반환 의무가 그대로 확정될 수 있는 위기였습니다.

(2) 이행불능 주장에 법리적으로 반박할 정확한 근거가 필요했다

원고들이 인용한 대법원 판례는 사안이 다른 판례였습니다. 해당 판례는 매도인이 이미 제3자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 사안에서 이행불능을 인정한 것으로, 근저당권설정등기만 존재하는 이 사건에 그대로 적용되기 어려웠습니다. 김우석 변호사의 풍부한 수사·재판 경험에 비추어, 이 구분을 명확히 짚어 반박 논리를 설계하는 것이 핵심 과제였습니다.

(3) 동시이행 항변권이 살아 있는 구도를 정확히 포착해야 했다

원고들은 잔금을 납부하지 않은 상태에서 계약 해제를 주장했습니다. 부동산 매매에서 매수인의 잔금 지급의무와 매도인의 소유권이전의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉 원고들이 잔금 이행 제공 없이 계약 해제를 통보한 이상, 피고에게는 동시이행의 항변권이 여전히 살아 있었고, 이 구도를 정확하게 포착해 법리적으로 정면 돌파하는 것이 필요했습니다.

4. 김우석 변호사의 조력 (변론 전략)

(1) 원고 측 판례를 정밀하게 해부해 무력화

김우석 변호사는 원고들이 원용한 대법원 91다8104 판결을 면밀히 분석했습니다. 해당 판례는 매도인이 이미 제3자 앞으로 소유권이전등기를 경료한 경우에 이행불능을 인정한 것이었습니다. 이 사건은 근저당권설정등기만 존재할 뿐, 피고가 제3자에게 소유권을 이전한 사실이 없었습니다. 김우석 변호사는 이 결정적 차이를 답변서에서 명확히 짚어, 원고 측 핵심 법리를 정면에서 무력화했습니다.

(2) 동시이행 항변권을 축으로 한 방어 논리 구축

김우석 변호사는 대법원 2000다8533, 2000다50688 판결을 인용하며, 근저당권설정등기의 존재만으로 소유권이전의무가 이행불능이 된다고 볼 수 없다는 법리를 체계적으로 정리했습니다. 특히 원고들이 잔금 이행 제공 없이 내용증명을 발송하고 소를 제기한 이상, 피고는 동시이행의 항변권을 보유하고 있고, 피고의 소유권이전의무가 이행지체 상태에 놓였다고 볼 수도 없다는 점을 명확히 주장했습니다. 수사와 재판은 진실이 이기는 게임이 아니라 입증이 이기는 게임입니다. 법리적 약점을 찾아 그 지점을 집중 공략하는 것이 전문 변호사의 역할입니다.

(3) 계약서 해제 사유 조항을 활용한 추가 방어

분양계약서 제6조는 계약 해제 사유를 구체적으로 열거하고 있었는데, 피고의 파산이나 경매개시결정은 해제 사유에 포함되어 있지 않았습니다. 김우석 변호사는 이 조항을 답변서에서 명시적으로 지적하며, 원고들의 해제 주장이 계약서 문언상으로도 근거가 없음을 추가로 뒷받침했습니다.

(4) 법리 방어와 협상 전략의 병행으로 최선의 결과 도출

치밀한 법리 반박으로 소송에서 유리한 구도를 만든 후, 김우석 변호사는 소송 장기화보다 의뢰인에게 실질적으로 이익이 되는 방향을 함께 고민했습니다. 원고들이 원하는 것은 투자금 회수가 아니라 소유권 취득이라는 점을 파악하고, 할인된 분양가로 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 마무리하는 합의안을 이끌어냈습니다. 이길 수 없는 싸움은 피해를 최소화하고, 이길 수 있는 싸움은 확실히 이기는 것, 그것이 김우석 변호사의 원칙입니다.